Apartamenty inwestycyjne w górach

Ponad połowa Polaków wyjeżdża na ferie zimowe. Jeszcze więcej jeździ w góry latem. Czy podczas wizyty w jednym z górskich kurortów pomyślałeś, że mógłbyś stać się częścią miliardowego biznesu, jaki generuje ta turystyka? Nie musisz kupować całego pensjonatu, bardziej przystępnymi opcjami są inwestycyjne apartamenty i mieszkania.

Mieszkanie w górskich apartamentach ma długą tradycję w krajach alpejskich. To wyrafinowana i sprawdzona koncepcja, która przynosi korzyści właścicielom nieruchomości, samorządom i państwu w postaci pobranych podatków. Najbardziej jednak interesuje nas pogląd inwestora, właściciela nieruchomości.

» Sprawdź ofertę apartamentów inwestycyjnych w górach

Co oznacza inwestycja w apartamenty górskie

W przypadku zakupu mieszkania inwestycyjnego w górach mówimy o inwestowaniu w nieruchomości, czyli jest to inwestycja konserwatywna, raczej długoterminowa, o niskim poziomie ryzyka. Inwestorzy otrzymają pasywny dochód z wynajmu oraz co najmniej utrzymanie wartości nieruchomości, a raczej perspektywę wzrostu wartości zainwestowanych aktywów. Możliwość budowania na obszarach górskich jest ograniczona i można się spodziewać długotrwałej przewagi popytu nad podażą.

Posiadanie apartamentu w górach niesie jednak ze sobą inne korzyści o charakterze pozafinansowym. Właściciele mogą częściowo wykorzystać swoje apartamenty na własne potrzeby. Posiadanie mieszkań rekreacyjnych w jednym ze słynnych górskich kurortów to także oznaka pewnego prestiżu społecznego.

Jak działa wynajem i zarządzanie nieruchomościami?

Są dwa rodzaje osób zainteresowanych nieruchomościami wakacyjnymi w górach. Pierwsza grupa planuje korzystać z nieruchomości wyłącznie na własny użytek, druga chce ją wynająć. Albo całkowicie, albo łącząc własne wykorzystanie z dalszym wynajmem, co jest najczęstszą opcją. Często zdarza się również, że jeden inwestor kupuje kilka apartamentów w ramach danego projektu. Najbardziej popularne są przede wszystkim aparthotele.

Inwestor kupuje apartament na własność i w ciągu roku może sam wybrać terminy, w których chce korzystać z nieruchomości. Przez resztę czasu apartament oferowany jest na wynajem krótkoterminowy. Ośrodkiem zajmuje się wyspecjalizowana agencja, która zajmie się zarządzaniem i wynajmem nieruchomości. Agencja jest zainteresowana wynajmem i w jej interesie jest jak największe obłożenie.

Jeśli kupisz mieszkanie inwestycyjne w mieście, będziesz musiał szukać najemców, zapewniać naprawy i konserwację. W przypadku mieszkań inwestycyjnych w górach te obawy są w dużej mierze wyeliminowane, a dodatkowo można wykorzystać nieruchomość na własny wypoczynek lub zaprosić tu rodzinę lub znajomych.

Jakie są stopy zwrotu

Stopy zwrotu u apartamentów inwestycyjnych w górach zwykle wahają się od około 3 do 8%. Na konkretną wysokość dochodu wpływa szereg czynników, w tym czas własnego użytkowania.

Nawet bez uwzględnienia ewentualnej aprecjacji nieruchomości w czasie i możliwości wykorzystania mieszkania do własnego wypoczynku, nie są to wcale złe liczby, na przykład w porównaniu z miejskimi apartamentami inwestycyjnymi w Polsce. Dla nich rentowność brutto w 2019 r. wahała się średnio w przedziale 4-6% rocznie. Jednak ostatniemu wzrostowi cen mieszkań nie towarzyszyły rosnące ceny najmu. Na sam dochód netto wpływ ma wtedy np. koszt pozyskania najemców (ich wahania mają raczej tendencję wzrostową), średni czas pustostanów itp. Niektórzy inwestorzy realnie osiągają wtedy zwroty na poziomie ok. 2-3% rocznie.

Mieszkanie inwestycyjne w górach w porównaniu do mieszkania inwestycyjnego na długoterminowy wynajem w mieście to mniej zmartwień, możliwość wykorzystania mieszkania do własnego wypoczynku i z grubsza porównywalny zysk. Nawet w przypadku mieszkań miejskich istnieje możliwość zorganizowania wyspecjalizowanych agencji, które zajmą się administracją mieszkania. W takim przypadku jednak konieczne jest odliczenie od dochodu mieszkania około 10 - 15%, które agencje te zazwyczaj pobierają.

Inwestycja z gwarantowanym dochodem

Chcesz mieć pewność gwarantowanego dochodu? W przypadku niektórych projektów istnieje możliwość ustalenia umowy tak, aby operator umownie gwarantował dochód z najmu. W takim przypadku ryzyko obłożenia ponosi operator. Umowa gwarantująca gwarantowany dochód jest wykorzystywana głównie przy nowych projektach.

Inną opcją jest elastyczne ustawienie kontraktu, tzn. rentowność obliczana jest na podstawie rzeczywistego obłożenia. Daje to często możliwość uzyskania jeszcze wyższego dochodu.

Polska kontra zagranica

Główną lokalną zaletą jest odległość do górskich kurortów. Oczywiście zależy to od tego, gdzie i dokąd jedziesz. Biorąc pod uwagę rozpaczliwy stan krajowej infrastruktury transportowej, w niektórych przypadkach podróż do bliskiej zagranicy może przebiegać podobnie jak w góry w Polsce.

Oczywiście znajomość lokalnego środowiska również może być dodatkowym atutem. Z drugiej strony, jeśli skorzystasz z usług firmy Rellox, która przeprowadzi Cię przez cały proces zakupu, nie masz powodu obawiać się komplikacji.

Główną wadą polskich ośrodków górskich jest krótki sezon zimowy. Oczywiście idealnie jest wybrać lokalizacje wielosezonowe, ale zimowa część roku nadal pozostaje kluczowa. W Polsce trwa to czasem mniej niż 10 tygodni, a gwarancja śniegu, zwłaszcza w miejscowościach w przypadku wahań pogody, nie jest nawet w styczniu. W przypadku zagranicy, zwłaszcza jeśli chodzi o Alpy, sezon zimowy zwykle zaczyna się na przełomie listopada/grudnia, a kończy w kwietniu. W przypadku ośrodków lodowcowych jest jeszcze dłużej. Bardziej stabilna pogoda i gwarancja śniegu, przynajmniej w głównym sezonie, wpływa na mniejszy odsetek odwołanych pobytów w porównaniu z Polską.

Większość klientów w ośrodkach krajowych to Polacy. W krajach alpejskich, oczywiście, część klienteli jest również krajowa (ale w porównaniu do Polaków to bardziej wypłacalni Austriacy, Szwajcarzy czy Francuzi), ale znacznie większy odsetek stanowią goście zagraniczni. Zwykle przychodzą z większej odległości. To idzie w parze z długością pobytu, która jest średnio dłuższa. Warto rozważyć te czynniki z biznesowego punktu widzenia, ponieważ dłuższe pobyty obniżają jednostkowe koszty marketingu, jednocześnie obniżają koszty operacyjne związane z zameldowaniem lub wymeldowaniem gości i inne niezbędne wydatki z tym związane.

Dodatkowym czynnikiem, który dodaje plusy za inwestowanie w zagraniczne mieszkania, są usługi związane z zarządzaniem nieruchomościami i wynajmem. W Austrii, Włoszech, Francji czy Szwajcarii mają wieloletnie doświadczenie w tego typu prowadzeniu kurortów i wszystko jest dopracowane w najdrobniejszych szczegółach. Dla właścicieli nieruchomości jest to tak naprawdę pasywna inwestycja, o którą prawie nie będą się martwić.

W Polsce w przypadku niektórych projektów usługi powiązane nie są ustalone systemowo lub całkowicie ich brakuje. Choć sytuacja stopniowo się poprawia, Polska nadal pozostaje pod tym względem w tyle. Firma Rellox posiada bogatą wiedzę w obszarze funkcjonowania zagranicznych kompleksów aparthotelowych. Inwestorom, którzy rozważają wejście w ten segment, oferujemy możliwość profesjonalnych konsultacji lub bezpośredniego załatwienia realizacji operacyjnej pod klucz.

Do jakiego kraju skierować swoją inwestycję

Jeśli wybierasz zagranicę, zalecamy skupienie się przede wszystkim na Austrii. Dla zainteresowanych apartamentami inwestycyjnymi w górach Austria to idealne połączenie akceptowalnego dystansu dojazdu, wysokiej jakości kurortów z doskonałymi usługami i warunkami do jazdy na nartach oraz wyrafinowanym systemem zarządzania i wynajmu nieruchomości. Wszystko to w korzystniejszych cenach niż w przypadku Francji czy Szwajcarii.

Wraz z Austrią ciekawym wyborem mogą być również Włochy. W Dolomitach znajdziemy zarówno warunki do dobrej jazdy na nartach, jak i ciekawe możliwości inwestowania w nieruchomości. Nie powinniśmy zapominać o okolicach Livigno i Bormio. Livigno przyciąga również możliwością okazyjnych zakupów ze względu na to, że znajduje się w strefie wolnocłowej.

Nieruchomości na Słowacji mogą być alternatywą dla krajowych i alpejskich kurortów. Jeśli zastanawiacie się nad jednym z tatrzańskich ośrodków, polecamy artykuł Nieruchomości w Tatrach Słowackich. Czy opłaca się tu inwestować?

Finansowanie

W przypadku zakupu nieruchomości w Polsce istnieje możliwość sfinansowania zakupu standardową hipoteką. Jednak większość kupujących finansuje zakup z własnych środków. W przypadku zagranicy sytuacja jest podobna. Nawet kupując nieruchomość za granicą, istnieje możliwość skorzystania z kredytu hipotecznego. Albo u banku w kraju, w którym znajduje się zakupiona nieruchomość, albo z banku polskiego. Zwykle jednak wymagają zastawu w postaci innej nieruchomości znajdującej się w Polsce. Zobacz bardziej szczegółowe informacje na temat finansowania zakupu nieruchomości za granicą.

7 głównych zalet kupna apartamentu inwestycyjnego w górach

» Sprawdź ofertę sprzedaży apartamentów inwestycyjnych w górach.